房地产信息简报

楼市观察：2021年楼市调控超650次，创历史纪录！2022房价咋走    

刚刚过去的2021年楼市表现如何？中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，专家分析称，2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。

2021楼市调控次数创新高，中原地产研究中心统计数据显示，随着信贷政策的稳定，2021年各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。以期提振房地产市场。

　　专家：释放多重信号   ,2021年房地产调控超过650次，创历史新高，释放什么信号？

　　信号一：2021年11月-12月以来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。去年12月，各地房地产政策宽松明显.

　　信号二：政策底部出现，信贷回归正常。中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

　　信号三：目前看，信贷积压城市明显缓解，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。

　　信号四：2021年房地产调控政策上半年收紧为主，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控政策。2021年全年，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。

信号五：2022年中国房地产调控将坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2022房价预测：整体有望维稳

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。央行金融市场司司长邹澜表示，“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

　　易居研究院分析称，2021年下半年以来，楼市地市进入下降通道，预计2022年商品房销售市场继续低迷，虽然货币政策将会有一定的放松，但房企经营困难仍难以有效缓解，销售端的压力传导至投资端，房企拿地信心难恢复，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，预计土地成交面积将会继续下降，但跌幅会有所收窄；土地成交均价涨幅回落；溢价率保持历史低位，地市将会继续降温。

　　信贷方面，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。

　　房价方面，预计2022 年全国整体房价或将在一季度止跌企稳，这主要是基于新房市场降温已有半年之久，随着中央信贷政策略有松动维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，加之部分地方政府出台“限跌令”，房企因资金流问题大幅打折的高潮期已过，2022年房价整体有望维稳，下半年或将保持小幅回升行情。

具体而言，一线城市房价将维持现有高位，主要是基于居民充裕购买力支撑；二线城市整体房价持稳，局部城市房价或有补涨。三四线城市下行压力依旧巨大。二手房市场整体房价“坚挺”程度不如一手房，尤其是多地出台二手房指导价，也将影响市场预期，进而影响二手房价格。

行业现状：2021，八成房企失约年度目标，仍有60%以上保持正向增长

随着各家销售成绩单陆续发布，楼市寒意也跃然纸上。

尽管众多房企在2021年初已纷纷调低销售目标，但全国房地产市场从上半年的高热骤然转入下半年的冰封状态，仍旧出乎行业意料。

据观察者网不完全统计，从2021年初公布销售目标的32家规模房企来看，仅有7家房企顺利完成，只占2成，分别为杭州的绿城与滨江、上海的大发、深圳的金地4家民营房企，广东越秀、北京首开2家地方国企以及央企华润，完成率均在100%以上。

近8成房企未能完成销售目标，却并不意味着整个行业体量的大幅下滑。

克而瑞发布数据显示，截至12月末，百强房企中约有近4成累计销售操盘金额同比下滑，其余仍与上年持平或保持正增长态势。

但总体来看数据并不乐观，百强房企较2020年销售额同比降低3.5%，属2011年来首次下滑。

前三甲均未达标    值得注意的是，全年销售额超过5000亿元的前三甲碧桂园、万科、融创中国均未能完成年度目标。

而目标完成率最低的房企，正是过去长年位居前三甲，如今却在死亡线上挣扎徘徊的恒大，自9月份流动性危机爆发以来，销售额从每月近千亿骤然缩减，最后甚至只有个位数，导致全年销售额仅4400亿元，7500亿销售目标仅完成不足6成。

抛开各家房企制定的预定目标不谈，2021年虽然被行业视作“至暗时刻”，但百强房企中仍有6成保持上扬趋势。

其中，最为显眼的便是常年竞争“杭州一哥”的绿城与滨江，两家目标完成度均达到113%，为所有房企中最高。

绿城2021年操盘销售额达3509亿元，同比增长21%；滨江销售额1691亿元，同比增长24%。而两家房企的主要销售额均来自于杭州，亦从侧面印证了杭州楼市的火热程度。

行业动向：走合作模式，增强抗风险能力

为分摊风险，使数据变得更为亮眼，自2019年开始，房企间普遍开始展开合作模式，两三家甚至更多房企合作开发同一个项目，最终全部销售额都算在自己的统计口径之下。

最为直观的表现便是，如今的新盘名字前缀都很长，往往要加2-3个企业名称，这还是在许多股权占比较少的企业名字没加进去的情况下，也导致现在的新盘名字都很难想出花样，普遍只有2个字，不然再加上企业前缀，就不容易让人记住，推广效果下降很多。

而在各大地产商权益占比日渐下降的当下，权益销售额这项曾经作为房企实力比拼最重要依据的数据，却变得另不少房企讳莫如深，仅有少量头部房企愿意披露，大部不愿意披露。

另一方面，下行的权益占比，也为部分房企向表外转移负债提供了便利。然而，这样的做法无异于掩耳盗铃，因为不断被稀释的股权利润不会说谎。

此外，需要指出的是，销售回款仍是所有房企补充流动资金的最重要途径，但即便销售额并未下降的房企，也不意味着不缺钱。

2021年下半年开始，随着暴雷房企激增，全国范围内的烂尾楼和维权事件频发，使得各地政府相关部门对于预售资金的监管趋严，“眼睁睁看着上千亿账户资金却不能用，最终导致危机爆发”的房企屡见不鲜。

在此之前，预售资金一般被地产开发企业当成资金池来运作，即项目开发过程中，期房的预售款就会成为房企现金流而被用作偿债或新项目开发，但目前已被各地差异化的预售资金监管制度割裂成一个个小资金池，受到严格监管和约束，直到数月甚至一年后交房，这导致开发商的货币资金被严重高估，随时面临流动性危机。

展望2022年，有机构认为，企业整体业绩将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。