房地产信息简报

*政策观察：住建部定调！2022年房地产发展重点在这三个领域事关每个人！

对于房地产行业来说，2021年是一个转折点，房地产行业告别沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式，回归理性发展航道，靠经营效益驱动增长，这其中就避免不了面临压力、调整和阵痛。

2022年房地产发展何去何从？

住建部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示：2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫，努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。

王蒙徽说，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

具体来看，将从三个方向去重点推进：

· 针对新市民、青年人等群体住房需求，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

· 针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。

· 针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。

值得注意的是，近日业界多位专家对未来房地产大方向进行预判，基本都离不开这三点，其中城市更新是共识。

中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立表示：未来房地产发展重点有三个领域，一是城市更新，二是提供经济适用房、保障房、廉租房，三是乡村建设。

原建设部副部长、中国房地产业协会原会长、中国建筑协会原理事长宋春华表示：

从历史情况看，当城镇化率接近70%的时候，各个国家都要实现转型，就是从增量型转向存量型，所以我们的发展方式也要转变，要实施城市更新。

专家们认为，未来，一方面要坚守“房住不炒”的基本原则，不能把房地产过于金融化；另一方面也不能把房地产“妖魔化”，要保证房地产行业朝着正确方向发展。

中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立说，“房地产是持久不衰的支柱产业。”收入水平高了，住房可以不断地升级。因此即使在发达国家，房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。

城市的生命就是一个不断新陈代谢、更新发展的过程。房地产作为城市的重要组成部分，同样需要跟随城市的进程更新迭代。

因此，未来房地产围绕这三大领域的市场前景可期：一、老旧住宅改造；二、经济适用房、保障房加大供应；三、县域经济及乡村建设。

*他山之石：后城镇化时代，房企的未来在哪里？深圳金地集团发展启示

中国楼市，在2021年遭遇了自“1998年全面房改”以来未有之大变局。

2021年三季度，房地产对GDP的贡献为负值；四季度准确数据尚未公布，估计也很有可能是负数。这种情况，只在2008年全球金融风暴和疫情爆发之初出现过。

　　一大批地产百强甚至头部房企，陷入了“生死”挣扎之中。

　　很多人将问题归结于外部调控力度过猛，但更值得反思和内省的是，为何同样的外部环境下，有的房企依旧稳中有进？

　　比如深圳金地。

　　据金地公告披露：2021年全年，金地集团累计实现签约面积1377万平方米，同比上升15.25%；累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%，短短几年间，规模从破千亿到如今近3000亿。

规模快速增长并没有让金地走上高杠杆、高负债的道路。

　　截至2021年上半年，金地扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，三道红线从一开始就全部达标。

　　在行业艰难“过冬”的2021年，金地的“金字招牌”显得愈加耀眼。

　　众所周知，中国城镇化已经进入了后半程，人口红利在减少。而房地产的发展，在经历了黄金时代、白银时代之后，也开始进入了青铜时代。

　　在“新常态”下，房企的未来在哪里？金地经验将带来哪些启发？

01 眼界和胸怀，对一个企业很重要

　　回看中国房地产发展的历史，周期性波动特征明显，而且总会有人在低谷时倒下，也总会有人在波峰时雄起。

　　过去，中国房企想要做大做强，无非有两种选择：

　　要么在周期顶端抓住风口，迅速扩大规模，实现跨越式发展。

　　要么抗住周期底部的影响，点滴积累，实现渐进式发展。

　　但细数金地发展历史，你会发现它走出了属于自己的第三条路：

在周期顶端精准踩点机遇，在周期底部坚守发展方向，实现“跨周期”式发展。

1988年初，全国住房制度改革会议在京开幕，中国房地产市场正式进入起步阶段。

1992年，中央确立房地产业是第三产业的重点产业之一，风口之下，金地抓住机遇，仅过去不到一年，就顺利取得房地产经营权与自营性建设监理权。

　　时间来到1994年，国家经济政策收紧，中国房地产业迎来了第一个发展周期的低谷。

　　也正是在这样一个背景下，金地则开启了自己的“跨周期”操作：

　　以改制为契机，逆流而上进入了快速发展的阶段。

1994年年初，金地正式更名为“深圳市金地实业开发总公司”，恰逢深圳市现代企业制度改革，金地积极加入，成为 28 家试点企业中唯一一家区属企业，用不到两年时间，完成了现代化企业制度改革，“金地集团股份有限公司”正式运作。

途径之一是率先实现上市，通过上市倒逼企业规范化运作，最终实现行稳致远。在金地集团1999 年上半年经济工作会议上，凌克董事长提出：“金地这样效益良好的企业，一定有上市的机会和希望，只是时间早晚的问题”

　　金地开足马力设立投资部，超前准备上市有关的申报资料，一切只等春风来时，抢占先机。

机遇总会青睐那些有准备的人。

1999 年 3 月，国务院批准了建设部提出的房地产企业上市试点要求。

　　率先上市，不仅为金地拓宽了融资渠道、全面提升了品牌，还倒逼着金地升级了管理，实现了规范运作，为未来的“跨周期发展”奠定了基础。

02 找准方向，打破发展的“天花板”

　　但是，在房地产这样一个周期性行业中，仅有勇气远远不够。

2001年，上市不久的金地集团吹响了全国布局的号角，如何走出去是一个大问题。

　　其实不光是金地，这也是大部分房企在扩张之初会面临的问题，尤其是对于在一个方向上已经做出成绩的企业，是安于一隅，还是迈出关键一步？如果选择扩张，资源压力和市场压力又该如何解决？

金地领导人齐聚，头脑风暴思维碰撞之下，如何扩张有了方向：“先为不可胜，方可为胜”。通俗一些讲，就是在发展之中力求稳健。

　　两军对阵时，首先你要不被对方打败，然后再寻机会打败对方，这样就能自保而获全胜。即使扩张，也要保证在低风险的模式下实行，规划要做大，但必须： “进可攻，退可守”。

立足于形成体系的产品力，金地确立了“纵横两线，并行考虑”的扩张策略，即城市布局的横线，产品结构类型的纵线双线程进行。

　　用已经成熟的模式应对扩张中可能存在的风险，无疑是明智的选择。

资源不够，那就把好钢用在刀刃上；市场方向不明，那就下沉式深耕。

更重要的是，在进驻城市之时，力求看清市场、深耕市场，贡献出符合当地市场追求的优质作品。

只有找准方向，敢于深耕，才能让房企在市场中成为人先，真正的打破企业发展的“天花板”。

03 稳健发展，做“长期主义者”

　　在房企崇尚高周转，快速扩张的年份，金地一直秉承着“稳健发展”的战略，这也让金地一度被贴上“保守”的标签。

　　但正是因为“稳健”，才让金地行稳致远，成为了房企里的“长期主义者”。

　　所谓“长期主义”，就是规范经营、对股东负责、对客户负责，不投机、不冒进，做时间的朋友。

　　今年以来，房企频繁爆雷，累计违约债券规模超过500亿元，10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望被接连下调，这在蓬勃了近20年房地产发展史上都是绝无仅有，甚至有一些号称“稳健”发展的房企也未能幸免。

这样的情况，不禁令人发问：什么是才是真正的稳健？

　　不作为，安于现状不叫稳健，真正的稳健是有内核的发展，金地稳健的内核究竟是什么？

一、创新驱动下的硬核“产品力”

　　如今的金地，拥有“五芯精装家”带来的品质、“Life智享家”带来的便利、“金地健康家”带来的健康、“微气候智慧决策系统”带来的舒适、“PLUS玩呗”带来的兴趣，这一系列立足于客户需求的创新成果已实现了标准化。

　　凭借成熟立体的创新体系，11月26日金地成功获评克而瑞“2021年中国房地产企业产品力TOP 10”。

　　在房企重拾“产品力”的关键时刻，这种长期坚持形成的产品打造体系，就是一种先天优势。

更重要的是，一直秉承“科学筑家，智美精工”产品理念的金地，对于创新的要求还在不断提高：

　　即便是同系产品，也会结合地域文化及目标客户需求，发挥区域和项目的主观能动性，对产品进行迭代更新。

产品都针对不同城市，从城市文化、客户需求、价格角度上再做革新，甚至将城市天气都纳入了创新的考虑范围。

　　步伐未止于此，当各开发商都在解决户内空间基本空间和功能时，金地已经在进行户内生活场景的加载。

面对变化，金地开始发挥属于“理科生”的特长，给出了产品升级的一个答案：打造架空层体系，发展共享空间

新时代的居住价值上，架空层不仅仅是一个容纳物品和行为，仅提供某种特定的、单一化的、特定人群功能的一个空间，也应该有一些复合化的、可变的公共空间，满足社交的需求，也是家的一种延伸针对不同年龄层次的需求，金地在架空层打造上下足功夫，形成了包括，无忧成长盒子（儿童）、悠Time空间（长者）、能量动感ZONE（运动健康）、无界社区空间（社区生活）、友邻会客厅（社交）在内的共享空间体系。

　　发展共享空间，打造架空层并不是金地的专利，头部房企像碧桂园、万科最近几年都在提这个概念，不过论创新，论细致程度，金地不遑多让。

　　也许，面对不一样的需求，金地不是做得最快的，但长期立足创新产品力的金地，一定是极其用心去打造的房企之一。

他们相信“人的一生，都走在回家的路上”。

三、立足于“体内”的多元化发展

　　金地一直崇尚多元发展，正如金地总裁凌克所说：“今后一家公司如果说它只能做住宅，这家公司是没有竞争力的。”

　　目前，金地以地产+服务+金融为三驾马车，在传统的住宅开发之外，还在商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为核心的体育产业集群运营等领域稳扎稳打。

　　为什么同样是“多元化”，有的企业把自己搞出了暴雷，金地却稳健如一？

核心在于一个概念“体内孵化”。

　　如果房企只是为了多元而多元，那么意义在哪？大部分房企的多元化，暂时都很难看到盈利，如果不考虑自身发展的承受能力，仅凭一腔热血盲目多元化，大概率就是加剧企业经营风险，走上爆雷的生死线。

　　但金地的多元化拥有明确的方向和节奏：

一是多元化所需要的资金资源来源于体内，二是多元化的发展方向，实际上是从房地产本业中顺延而生。

敢于做行业“第一个吃螃蟹的人”，同时秉持有内核的稳健。金地能够成为一个周期性行业中的“长期主义者”，底气正是来源于此。